Doanh nghiệp bất động sản cần định rõ chiến lược

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương-Ảnh nhân vật cung cấp

Trước động thái nới lỏng tín dụng bằng việc loại bỏ 4 nhóm bất động sản (BĐS) ra khỏi tín dụng phi sản xuất, nhiều công ty địa ốc cho rằng, điều này chỉ có tính tích cực cho thị trường về mặt tâm lý. Để có thể hiểu sâu về vấn đề này, Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã trao đổi với tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam.

TBKTSG Online: Hiện tại, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn ảm đạm, trong đó một phần nguyên nhân chính là do chính sách siết chặt tài chính. Savills có nhận định gì về tương lai thị trường BĐS Việt Nam, khi mà vài năm tới lạm phát vẫn được dự báo sẽ cao, đồng nghĩa với việc tín dụng tiếp tục bị thắt chặt?

- Tiến sĩ Sử Ngọc Khương: Về cơ bản hầu hết kinh doanh và phát triển BĐS ở Việt Nam dựa trên vốn vay ngân hàng là nguồn tài chính chủ đạo, thay vì liên doanh, liên kết để tăng sức mạnh tài chính. Đồng thời chiến lược sản phẩm hướng đến khách hàng mục tiêu không thật sự ưu tiên, bằng chứng là một số phân khúc căn hộ bị dư thừa, trong khi đó nhu cầu nhà ở vẫn là bức thiết.

Đã đến lúc chúng ta cần xem xét phương án kinh doanh BĐS khi một tỷ lệ lớn vốn phụ thuộc vào ngân hàng. Điều này đã tạo cho giá thành BĐS cao hơn khi chi phí tài chính được cộng vào và người sử dụng cuối cùng phải gánh chịu. Đặc biệt là khi có điều tiết về vay tín dụng thì ngay lập tức thị trường BĐS  bị ảnh hưởng xấu.

Về lâu dài, thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ hơn, vững mạnh hơn thì chắc chắn các nhà phát triển BĐS phải có các kế hoạch, chiến lược rõ ràng về khách hàng mục tiêu, định vị sản phẩm, hoạch định tài chính thông qua việc liên doanh, liên kết hơn là hiện tại bị động rất lớn đến nguồn tín dụng ngân hàng cũng như yếu tố về lạm phát.

Do đó, trong thời gian tới, doanh nghiệp BĐS nào thực sự có chiến lược hợp lý về sản phẩm hướng đến khách hàng mục tiêu và đặc biệt là nguồn tài chính tốt, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đó đưa ra thị trường sản phẩm với giá cả hợp lý, chất lượng thì có thể vượt qua các yếu tố bất lợi về mặt thị trường cũng như các yếu tố về chính sách vĩ mô.

Mới đây nhất là việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng tín dụng cho vay BĐS bằng cách loại nó ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, vậy quan điểm của Savills về vấn đề này như thế nào?

- Việc nới lỏng tín dụng cho vay BĐS đã có tác động tích cực đến thị trường. Các nhà phát triển BĐS cũng như người có nhu cầu sở hữu sản phẩm BĐS bớt lo toan hơn trong bài toán về vốn và lãi suất.

BĐS luôn có độ trễ nhất định về mặt thị trường, do vậy về lâu dài chúng ta cần xem việc phát huy của việc nới lỏng này đã đạt đến kỳ vọng mong muốn của thị trương chưa. Tuy nhiên để có thị trường BĐS lành mạnh hơn, trưởng thành hơn các nhà phát triển BĐS cần xem xét lại việc hạn chế sự lệ thuộc đối với ngân hàng, tăng cường liên doanh liên kết để giảm thiểu các khó khăn.

Nhiều người cho rằng, động thái đó cũng không góp phần cải thiện nhiều thị trường BĐS. Vậy theo ông, ngành BĐS Việt Nam cần làm gì để có thể vượt qua thời điểm khó khăn này?

- Về lâu dài các doanh nghiệp BĐS cần định hình rõ chiến lược phát triển trong thời gian tới, hạn chế việc phụ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng, bởi khi ngân hàng “nhất động, nhất cử” thì lập tức thị trường bị “tê cứng”. Thêm vào đó việc lệ thuộc vào ngân hàng quá lớn là một trong những nguyên nhân đưa giá thành sản phẩm tăng cao do chi phí vốn được đưa vào giá thành sản phẩm.

Trong tình hình hiện tại, các doanh nghiệp cần quyết liệt hơn với chiến lược bán hàng đối với các dự án chuẩn bị và sắp hoàn thiện thông qua việc cam kết về sản phẩm, giá cả, kế hoạch thanh toán, các tiện ích của công trình... Còn đối với các dự án chưa triển khai thì việc hợp tác thông qua việc liên doanh, liên kết sẽ giải quyết các khó khăn hiện tại và tạo ra những cơ hội mới cho doanh nghiệp BĐS cũng như các nhà đầu tư lâu nay mong muốn tham gia cùng các doanh nghiệp BĐS trong nước.

Vừa qua, Savills tổ chức chào bán địa ốc Việt Nam ra thị trường nước ngoài, mà cụ thể là tại Nhật Bản. Tuy nhiên, hiện nay còn nhiều vướng mắc cho việc người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam, vậy việc chào bán này có gặp phải rào cản gì hay không?

- Savills Việt Nam tổ chức hội thảo ở Nhật Bản nhằm cung cấp cho các nhà phát triển và đầu tư BĐS có cái nhìn sâu, rộng về tình hình BĐS Việt Nam cũng như cơ hội tham gia đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên cũng không tránh khỏi những hạn chế do các yếu tố khách quan cũng như chủ quan. Song với tư cách nhà cung cấp các dịch vụ về BĐS, Savills Việt Nam sẽ là cầu nối cho các nhà phát triển BĐS trong nước tiếp cận và tạo ra các cơ hội cho các bên.

Liệu đây có phải là một hướng phát triển mới cho thị trường BĐS Việt Nam?

- Trong bối cảnh kinh tế thế giới đang còn nhiều bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu nhiều tác động của suy thoái kinh tế thế giới thì việc tìm kiếm các cơ hội đầu tư từ các quốc gia có nền kinh tế vững mạnh cũng là hướng phát triển cho thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên chúng ta cũng cần lưu ý rằng việc chủ động của các doanh nghiệp BĐS đóng vai trò then chốt trong việc hình thành nên thị trường BĐS Việt Nam vững mạnh và bền vững.

Kinh nghiệm của Savills cho các doanh nghiệp BĐS Việt Nam là gì?

- Cần hướng đến khách hàng mục tiêu để đưa ra các sản phẩm và dịch vụ tốt nhất cho khách hàng. Điều này đồng nghĩa với việc tạo ra sản phẩm cho xã hội với chất lượng tốt nhất để có một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Xin cảm ơn ông!

(Theo Thời báo kinh tế SG)